ggamacun 님의 블로그

안녕하세요 까마쿤입니다.

오늘은 늘 핫한 주제인 부동산에 대해서 알아보려고 합니다.

늘 부동산 부동산 하지만 용어도 어려워서 이해하기 어렵잖아요?

그래서 오늘은 부동산 용어에 대해 알아보겠습니다. 바로 가시죠 :)

매도/매수/등

매도

흔히 우리가 아는 시장에서의 판매하는 과정을 가리키며, 소유자가 다른 개인 또는 단체에게 넘기는 행위를 말하는데, 이는 시장에서 매매 거래가 이루어지는 핵심 중 하나다. 매도하는 사람은 매도인이라고 한다.

매수

구입하는 과정을 나타낸다. 개인이나 단체가 소유권을 획득하기 위해 매도와 반대로구매하는 행위를 말한다. 매수하는 사람은 매수인이라고 한다.

가계약금

정식 매매 계약을 체결하기 전, 계약금의 일부를 매도자에게 우선 지불하는 금액을 말한다. 통상 가격 상승기에 나타나고, 가계약금을 전달하면 실제 계약이 체결된 것으로 보기 때문에 실거래 신고의 기준일이 되기도 한다.

계약금

매매 계약을 체결할 때 구매자가 판매자에게 지불하는 예치금을 말하며, 매매 계약이 체결된 후 최종 결제에 대한 신뢰성을 보장하기 위해 지불되는 금액으로 생각하면 된다. 일반적으로 매매 금액의 10% 지급하지만 이는 서로 협의 하에 조정도 가능하다.

중도금

매매 계약 시 계약금 이후 매매 가격의 일부를 판매자에게 지불하는 금액이다.

매매 계약에 따라 중도금이 지불될 수 있고, 중도금이 지급되면 계약이 완전히 성사된 것으로 보아 계약 해지를 할 수 없다.

다만, 무조건은 아니고 상호 협의 하에 해지는 가능하다.

잔금

매매 계약의 최종 결제로 매매 가격에서 계약금과 중도금을 차감한 나머지 금액을 말한다.

배액배상

정식 계약서를 작성하고 계약금이 전달 된 후 매도자의 일방적인 계약 해제를 위해서는 계약금의 반환 및 동일한 금액을 배상해야 한다. 이를 배액배상(2배로 배상)이라고 하는데, 가계약금만 전달했다고 해도 원래 계약금을 기준으로 배액배상 하기도 한다.

통상적으로 가격 급등기에 발생한다.

계약금포기

정식 계약서 작성 이후 매수인은 계약금을 포기하는 조건으로 계약을 해지할 수 있다.

통상적으로 가격 급락 시기에 발생한다.

실거래신고

계약 후에 매도인, 매수인, 공인 중개인은 실거래 신고의 의무가 있다.

공인중개사를 통해서 계약한 경우에는 공인중개사가 실거래신고 의무자가 되고, 매도인, 매수인은 별도의 신고를 할 필요 없게 되지만 직거래할 때는 실거래 신고를 직접 해야 한다. 실거래신고 방법은 “차세대 부동산 거래 관리 시스템” 글을 참조하면 도움이 될 것이다.

취득세 신고 및 납부

매수인은 취득에 따른 취득세를 신고하고 납부해야 한다. 일반적으로 법무사가 이를 대리 하지만, 통상 공인중개사가 소개를 하며 잔금 시에 매도인, 매수인,  공인중개사, 법무사가 한 자리에 합석을 하여 서류를 검토한다.

국민주택채권 매입

주택을 매수한 사람은 법에 의해 국민주택채권을 일정량 매입해야한다.

이는 법무사가 취득세 신고와 같이 진행한다.

소유권이전등기 신청

부동산 등기부등본에 매수인의 인적 사항과 매매 내역을 기재하기 위해 등기소에 신청을 하는 행위를 말하는데, 매수인은 잔금 지불이 끝나고 법무사를 통해 소유권이전등기를 신청하게 된다.

등기 필증

부동산의 소유권을 증명하는 문서로, 등기부등본이라고도 불리며 예전에는 집문서로도 불렸다.

이 문서에는 소유자 및 대출에 대한 과거의 모든 기록이 기재되어 있다. 소유권이전등기를 신청하면 통상 일주일 안으로 나온다.

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청약

분양권

아파트 청약에 당첨되어 입주할 수 있는 권리를 말한다.

정식으로 계약을 해야 하고, 일반적으로 중도금, 잔금을 납부해야 입주가 허가된다.

전매

입주 전 분양권이나 입주권을 현재 소유자가 다른 사람에게 판매하는 것을 의미한다.

이로 인해 분양권이나 입주권의 소유자가 변경되고, 준공이 완료된 후에도 일정 기간 거래가 된다.

프리미엄(P)

분양권 거래 시 분양 가격과 실제 거래 가격 간의 차이를 나타낸다.

이것은 시장 조건에 따라 변동하며, 분양권을 얼마나 높은 가격에 거래할지 결정하는 중요한 요소다.

전매 제한

분양권 전매를 일정 기간 동안 제한하는 제도를 말한다.

주로 조정 지역이나 공공 분양 아파트에 적용되고, 부동산 시장을 안정화하고 가격 급등을 방지하기 위해 도입된다.

공공 분양

국가나 지자체가 주도하여 공공 기관을 통해 분양하는 것을 의미한다.

이러한 아파트는 주택 공급 정책의 일환으로 공공 부문이 직접 분양하거나 지원하는 프로그램에 포함된다.

초피

초피는 분양 완료 직후 형성되는 프리미엄 금액을 의미한다.

상승기에는 분양 완판 전에 초피가 붙기도 한다.

플피

분양가보다 높은 가격으로 분양권이 거래되는 경우를 나타낸다.

이는 분양 시장에서 수요가 공급을 넘어서는 경우에 발생할 수 있다.

마피

분양가보다 낮은 가격으로 분양권이 거래되는 경우를 말한다.

일반적으로 아파트 가격 하락기에 발생한다. 심할 경우, 아파트 계약금(분양 대금의 10%)을 넘어서는 마피가 나오고, 이를 거래한 매수자는 돈을 받을 수도 있다. 입주 시기에 가격이 더 떨어져서 매우 위험할 수 있다.

무피

무피는 분양가와 동일한 가격으로 분양권이 거래되는 경우를 나타낸다.

통상 아파트 가격 보합 혹은 하락기에 발생한다.

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리모델링

건물을 철거하지 아니하고, 건물 구조를 유지한 채 시설의 노후화를 방지하고 기능을 향상시켜 건물의 가치를 상승시키는 것을 뜻한다.

리노베이션

리모델링과 마찬가지로 건물을 철거하지 아니하고, 일부만 보수하여 건물의 기능 및 디자인을 보완하는 것으로 건축법규에 따른 증축, 대수선, 용도변경까지 넓게 포함한다.

평

전용면적은 거실, 방, 주발, 욕실 등이 해당되는데, 이때 우리 가족이 실제로 살고 있는 실제 면적을 바로 평이라고 부른다.

평형

아파트가 공급될때는 앞서 말한 전용공간뿐 아니라 엘리베이터, 계단, 복도 등의 주거공용공간이 포함되기에 이렇게 공용공간까지 더해진 것을 평형이라고 부른다.

가압류

금전채권 혹은 금전으로 환산할 수 있는 청구권에 대해 실시할 강제집행이 불가능할 경우 미리 채무자의 재산을 압류하고 확보함으로써 강제집행을 보전하는 절차를 말한다.

가처분

긴급을 요하는 사건에 대해 빠른 시간 안에 법원의 결정을 구하는 제도를 말하며, 보통 정식재판과 달리 심문 없이 서류만으로도 결정을 내릴 수 있다.

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공시지가/기준시가

공시지가

국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 뜻한다.

이렇게 발표된 공시지가는 국세(양도소득세, 상속세, 증여세 등)의 과세기준이 되고 각종 공사등에 있어서 보상 기준이 되기도 한다.

기준시가

양도소득세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 적용되는 전용면적 165.5평방 이하(50평) 이상의 아파트나 대형 연립주택의 거래 가격을 말한다. 통상적으로 시세의 70~80%로 고시되며 매년 4월 30일에 공시된다.

등기의 종류

보존등기

물권 취득자가 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기로 보통 미등기 부동산의 소유권등기를 말한다.

본등기

등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 말한다.

소유권이전등기

양도, 상속, 증여, 기타 원인에 의한 유상 및 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.

말소등기 

기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다.

지분등기

공유지분 등기를 줄인 말인데, 공유지분이란 공동 소유하는 부동산에 대해 각 공유자의 권리, 소유지분을 말한다.

구분등기

각 부분 공간의 등기를 말한다. 예를 들면 도시형 생활주택, 오피스텔, 아파트 등이 이에 해당된다.

담보권/저당권/지상권/질권

담보권

어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리를 말한다. 통상적으로 담보물건을 뜻하지만 넓은 의미로 보면 양도 담보도 포함된다.

저당권

채무가 이행되지 않을 때 목적물을 경매하여 그 대금에서 저당채권자가 다른 채권자보다 우선변제를 목적으로 하는 담보물권으로 경매권과 우선변제권이 있다.

지상권

타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 말한다.

질권

채무자가 채권의 담보로 제공한 물건 및 기타 권리에 담보를 설정하여 채권자가 채무자로 하여금 채무를 이행하도록 강제하는 권리를 말한다.

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주택 유형별 용어

단독주택과 다가구주택

단독주택 : 한 세대가 거주하는 1인 소유의 주택을 말한다.

다가구 주택 : 여러 세대가 살지만 소유주는 한 세대만 사는 주택으로 각 세입자별 독립된 주방 및 화장실 등을 갖추고 있다.

이해하기 쉽게 덧붙이면 3층 이하의 집의 여러 가구가 살고 있지만 집주인이 하나라면 다가구 주택이라고 보면 된다.

연립주택과 다세대주택

연립주택 : 연면적 660m² 초과

다세대 주택 : 연면적 660m² 이하

연립주택과 다세대 주택 모두 다른 세대들이 각각 소유권이 다른 사람들이 모여서 산다.

아파트랑 다른 점은 4층 이하라는 것인데 그 이유는 5층부터는 아파트로 본다. 다세대와 연립주택의 가장 큰 차이점은 면적인데

쉽게 말해서 연립주택은 마당도 있고 나무들이 심어진 공간도 있지만 다세대 주택은 건물만 있다고 이해하면 된다.

예전에는 연립주택이 많았지만 지금은 다세대주택이 훨씬 더 많아졌다.

도시형 생활주택과 오피스텔, 빌라

도시형 생활주택 : 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로써 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형과 같은 3종류가 있으며, 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성된다.

아파트를 더 작은 규모로 짓게 하기 위해 주차장 등을 완화시켜준 미니형 아파트 개념이라고 보면 된다.

오피스텔과 달리 주택으로 간주되기 때문에 오피스텔보다 전용률이 높고 취득세율이 오피스텔보다 낮다.

오피스텔

오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로 낮에는 업무를 주로 하면서 저녁에는 따로 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나게 설계한 형태의 건축물을 뜻한다. 오피스텔은 주 용도가 업무시설이고, 업무공간이 50% 이상, 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말한다.

현재 건축법에서는 이를 주거시설이 아닌 업무시설로 분류하고 있어서 주택에 포함되지 아니하기 때문에 주택 이외에 오피스텔을 소유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

빌라

주로 외국에서 시골의 저택, 교외의 별장이나 별장식 주택, 교외 주택을 이른 말인데, 우리나라에서 빌라는 주로 고급스러운 공동주택이라는 뜻으로 사용되고 있다. 고급연립주택뿐 아니라 다세대 주택이나 보통 연립주택의 이름을 지을 때도 고급스러운 이미지를 표현하기 위해 주택사업자들이 000 빌라의 이름을 작명하는 등 이렇게 이용하고 있다.

사업별용어

재건축사업

정비기간시설은 양호하지만 노후 불량 건축물들이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 목적으로 하여 시행하는 사업을 말하며, 예를 들어 강남이나 목동 같은 경우 정비기간시설은 양호하나 아파트들이 노후화되어서 이런 경우에 재건축사업을 진행한다고 보면 된다.

재개발사업

정비기간시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 목적으로 하여 시행하는 사업을 말하며, 예를 들어 강북권에서 많이 재개발사업이 진행되고 있다.

도시개발사업(도시개발구역)

계획적인 도시개발이 필요한 지역에 지정되는 도시개발구역 내에서 주거, 상업, 산업, 유통, 생태, 정보통신, 문화, 보건, 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 말하며, 예를 들어 현재 마곡지구가 대표적인 도시개발 사업이다.

뉴타운 사업

과거 MB시절 때 서울 도심의 낙후된 지역을 개발하기 위해 처음 시도된 사업을 말하며, 대표적인 곳은 은평 뉴타운이다. 서울 도심지에 있기 때문에 비교적 교통과 기반시설이 편리한 편이다.

보금자리 주택

과거 MB시절 때 서울 근교의 그린벨트를 풀어 대규모 택지개발지구로 개발했던 곳인데 실사례로 강남, 세곡동 자곡동 등이 있다. 그린벨트를 풀어 조성했기 때문에 주변 환경이 숲으로 둘러 쌓여 있어서 도시지만 자연의 분위기를 느끼고 싶은 사람들에게 추천하기도 한다. 분양가가 상대적으로 다른 곳 보다 저렴하다.

다만 그린벨트지역이었다보니 교통이나 기반시설도 상대적으로 불편한 편에 속한다.

임대주택 용어

장기 전세주택

서울시와 SH공사가 주변 시세의 80% 이하로 무주택자가 최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 전세주택이다.

다른 말로는 시프트(Shift)라고도 불린다. 

뉴스테이

최소 의무 임대기간인 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료만 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택이다.

10년 공공임대아파트

국민주택기금의 재정 지원을 받아 주택공사, 지자체, 민간건설사가 공급하는 임대아파트로 임대기간은 10년이다. 다른 임대아파트와 다르게 임대 기간이 만료되면 임차인이 대가를 지불하고 해당 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가진다. 그래서 장기전세와 뉴스테이와 달리 추후 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가지기 때문에 추후 재테크 측면에서도 유리하다.

국민임대주택

공공의 재정 및 국민주택기금의 재원을 지원받아 30년이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말한다.

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대출관련용어

담보인정비율, LTV[Loan to Value Ration]

담보물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻한다.

예를 들면 1억짜리 주택의  LTV가 70% 적용된다면 담보대출을 7천만원까지만 빌릴 수 있다는 뜻이다.

총부채상환비율, DTI[Debt to Income]

총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다.

예를 들면 본인의 연간 소득이  5000만원이고, DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

DTI는 연간소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기간으로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당 부분 보전할 수 있다.

총부채원리금상환비율, DSR[Debt Service Ratio]

DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 본인의 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 다른 기준보다 더욱 엄격하다.

DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다는 경향이 있다.

※ 일반적으로 DTI, LTV, DSR의 조건을 모두 같이 만족해야 대출 한도가 나오기 때문에 3가지 모두 적용하여 그 교집합 내에서 대출 한도가 정해진다.

건축비율 관련용어

건폐율

대지면적(건축 대상 필지 면적)에 대한 건축면적(건물 외벽이나 이를 대신하는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투명 면적)의 비율이다.

쉽게 설명하면 대지가 100m²인데 건폐율이 60%라면 100m²안에서 60m²로 건물을 올릴 수 있다는 뜻이다.

이해가 쉽게 덧붙이자면 예를 들어 실제 뉴욕이나 홍콩등의 건물 사진들을 보면 건물들이 따닥따닥 붙어 있는 사진을 볼 수 가있는데 좁은 땅에 많은 건물을 짓기 위해서 그런 것이고 이런 경우가 건폐율이 높은 경우다.

우리나라 같은 경우는 상업지역의 건폐율이 높은 편이다. 실제 강남역 같은 곳에 가면 건물들이 많이 붙어 있는 것을 볼 수 있는데 이러한 경우가 상업지역의 건폐율이 높은 경우다.

용적률

용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율로,

산정식은 건축물 바닥면적의 합계/대지면적 X 100이다.

지하층, 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

쉽게 설명하면 100m²의 대지의 용적률이 200%라고 한다면 바닥면접 200m²의 건물을 지을 수 있다는 뜻이다.

만약 이 건물의 바닥 면적이 40m²라면 건물의 바닥면적의 합이 200m²이기 때문에 총 5층까지 지을 수 있다는 말이다.

※ 건폐율과 용적률의 개념을 아는 건 재건축 아파트나 재개발 아파트 투자 혹은 직접 집을 지을 때 유용한 개념이기 때문에 반드시 알아 두는 것이 좋다.

면적 관련 용어

전용면적

실제로 입주자가 독점하여 사용하는 부분의 면적이라고 생각하면 된다. 방, 거실, 주방 그리고 화장실 등을 모두 포함한 넓이다.

전용면적은 실제 사용하는 면적이기 때문에 가장 중요하다고 볼 수 있는데, 상가나 오피스텔 같은 경우에는 전용률의 따라 실제 사용할 수 있는 면적이 정해지기 때문에 가격 비교를 할 때 전용면적을 기준으로 해야 한다.

예를 들면 분양면적이 85m², 전용면적이 50m²건물과 분양면적이  100m², 전용면적이 50m²건물이라면 전용면적을 기준으로 가격을 비교하는 것이 바람직하다.

공용면적

다른 사람들이 같이 이용할 수 있는 엘리베이터, 계단 등이 포함된 면적이다.

오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 떨어지는데 분양면적이 같더라도 전용률의 차이 때문에 오피스텔이 아파트보다 면적이 적다.

따라서 오피스텔이나 상가 구입 시에는 반드시 전용률과 전용면적도 함께 같이 살펴봐야 한다.

분양면적

전용면적 + 공용면적이다. 

일반적으로 분양 시 말하는 면적이 분양면적이다.

서비스면적

발코니에 해당하는 면적이다. 서비스면적은 전용면적, 공용면적, 분양면적 그 어디에도 포함되지 않는다.

건설사마다 서비스 면적이 다 다르기 때문에 서비스 면적에 따라 같은 평형대의 아파트라도 상대적으로 크거나 작게 느껴질 수 있다.