ggamacun 님의 블로그

안녕하세요 까마쿤입니다.

오늘은 늘 핫한 주제인 부동산에 대해서 알아보려고 합니다.

늘 부동산 부동산 하지만 용어도 어려워서 이해하기 어렵잖아요?

그래서 오늘은 부동산 용어에 대해 알아보겠습니다. 바로 가시죠 :)

주택 유형별 용어

단독주택과 다가구주택

단독주택 : 한 세대가 거주하는 1인 소유의 주택을 말한다.

다가구 주택 : 여러 세대가 살지만 소유주는 한 세대만 사는 주택으로 각 세입자별 독립된 주방 및 화장실 등을 갖추고 있다.

이해하기 쉽게 덧붙이면 3층 이하의 집의 여러 가구가 살고 있지만 집주인이 하나라면 다가구 주택이라고 보면 된다.

연립주택과 다세대주택

연립주택 : 연면적 660m² 초과

다세대 주택 : 연면적 660m² 이하

연립주택과 다세대 주택 모두 다른 세대들이 각각 소유권이 다른 사람들이 모여서 산다.

아파트랑 다른 점은 4층 이하라는 것인데 그 이유는 5층부터는 아파트로 본다. 다세대와 연립주택의 가장 큰 차이점은 면적인데

쉽게 말해서 연립주택은 마당도 있고 나무들이 심어진 공간도 있지만 다세대 주택은 건물만 있다고 이해하면 된다.

예전에는 연립주택이 많았지만 지금은 다세대주택이 훨씬 더 많아졌다.

도시형 생활주택과 오피스텔, 빌라

도시형 생활주택 : 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로써 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형과 같은 3종류가 있으며, 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성된다.

아파트를 더 작은 규모로 짓게 하기 위해 주차장 등을 완화시켜준 미니형 아파트 개념이라고 보면 된다.

오피스텔과 달리 주택으로 간주되기 때문에 오피스텔보다 전용률이 높고 취득세율이 오피스텔보다 낮다.

오피스텔

오피스(Office)와 호텔(Hotel)의 합성어로 낮에는 업무를 주로 하면서 저녁에는 따로 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나게 설계한 형태의 건축물을 뜻한다. 오피스텔은 주 용도가 업무시설이고, 업무공간이 50% 이상, 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말한다.

현재 건축법에서는 이를 주거시설이 아닌 업무시설로 분류하고 있어서 주택에 포함되지 아니하기 때문에 주택 이외에 오피스텔을 소유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

빌라

주로 외국에서 시골의 저택, 교외의 별장이나 별장식 주택, 교외 주택을 이른 말인데, 우리나라에서 빌라는 주로 고급스러운 공동주택이라는 뜻으로 사용되고 있다. 고급연립주택뿐 아니라 다세대 주택이나 보통 연립주택의 이름을 지을 때도 고급스러운 이미지를 표현하기 위해 주택사업자들이 000 빌라의 이름을 작명하는 등 이렇게 이용하고 있다.

사업별용어

재건축사업

정비기간시설은 양호하지만 노후 불량 건축물들이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 목적으로 하여 시행하는 사업을 말하며, 예를 들어 강남이나 목동 같은 경우 정비기간시설은 양호하나 아파트들이 노후화되어서 이런 경우에 재건축사업을 진행한다고 보면 된다.

재개발사업

정비기간시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 목적으로 하여 시행하는 사업을 말하며, 예를 들어 강북권에서 많이 재개발사업이 진행되고 있다.

도시개발사업(도시개발구역)

계획적인 도시개발이 필요한 지역에 지정되는 도시개발구역 내에서 주거, 상업, 산업, 유통, 생태, 정보통신, 문화, 보건, 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 말하며, 예를 들어 현재 마곡지구가 대표적인 도시개발 사업이다.

뉴타운 사업

과거 MB시절 때 서울 도심의 낙후된 지역을 개발하기 위해 처음 시도된 사업을 말하며, 대표적인 곳은 은평 뉴타운이다. 서울 도심지에 있기 때문에 비교적 교통과 기반시설이 편리한 편이다.

보금자리 주택

과거 MB시절 때 서울 근교의 그린벨트를 풀어 대규모 택지개발지구로 개발했던 곳인데 실사례로 강남, 세곡동 자곡동 등이 있다. 그린벨트를 풀어 조성했기 때문에 주변 환경이 숲으로 둘러 쌓여 있어서 도시지만 자연의 분위기를 느끼고 싶은 사람들에게 추천하기도 한다. 분양가가 상대적으로 다른 곳 보다 저렴하다.

다만 그린벨트지역이었다보니 교통이나 기반시설도 상대적으로 불편한 편에 속한다.

임대주택 용어

장기 전세주택

서울시와 SH공사가 주변 시세의 80% 이하로 무주택자가 최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 전세주택이다.

다른 말로는 시프트(Shift)라고도 불린다. 

뉴스테이

최소 의무 임대기간인 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료만 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택이다.

10년 공공임대아파트

국민주택기금의 재정 지원을 받아 주택공사, 지자체, 민간건설사가 공급하는 임대아파트로 임대기간은 10년이다. 다른 임대아파트와 다르게 임대 기간이 만료되면 임차인이 대가를 지불하고 해당 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가진다. 그래서 장기전세와 뉴스테이와 달리 추후 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가지기 때문에 추후 재테크 측면에서도 유리하다.

국민임대주택

공공의 재정 및 국민주택기금의 재원을 지원받아 30년이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말한다.

안녕하세요 까마쿤입니다.

오늘은 늘 핫한 주제인 부동산에 대해서 알아보려고 합니다.

늘 부동산 부동산 하지만 용어도 어려워서 이해하기 어렵잖아요?

그래서 오늘은 부동산 용어에 대해 알아보겠습니다. 바로 가시죠 :)

대출관련용어

담보인정비율, LTV[Loan to Value Ration]

담보물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻한다.

예를 들면 1억짜리 주택의  LTV가 70% 적용된다면 담보대출을 7천만원까지만 빌릴 수 있다는 뜻이다.

총부채상환비율, DTI[Debt to Income]

총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다.

예를 들면 본인의 연간 소득이  5000만원이고, DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

DTI는 연간소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기간으로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당 부분 보전할 수 있다.

총부채원리금상환비율, DSR[Debt Service Ratio]

DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 본인의 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 다른 기준보다 더욱 엄격하다.

DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다는 경향이 있다.

※ 일반적으로 DTI, LTV, DSR의 조건을 모두 같이 만족해야 대출 한도가 나오기 때문에 3가지 모두 적용하여 그 교집합 내에서 대출 한도가 정해진다.

건축비율 관련용어

건폐율

대지면적(건축 대상 필지 면적)에 대한 건축면적(건물 외벽이나 이를 대신하는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투명 면적)의 비율이다.

쉽게 설명하면 대지가 100m²인데 건폐율이 60%라면 100m²안에서 60m²로 건물을 올릴 수 있다는 뜻이다.

이해가 쉽게 덧붙이자면 예를 들어 실제 뉴욕이나 홍콩등의 건물 사진들을 보면 건물들이 따닥따닥 붙어 있는 사진을 볼 수 가있는데 좁은 땅에 많은 건물을 짓기 위해서 그런 것이고 이런 경우가 건폐율이 높은 경우다.

우리나라 같은 경우는 상업지역의 건폐율이 높은 편이다. 실제 강남역 같은 곳에 가면 건물들이 많이 붙어 있는 것을 볼 수 있는데 이러한 경우가 상업지역의 건폐율이 높은 경우다.

용적률

용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율로,

산정식은 건축물 바닥면적의 합계/대지면적 X 100이다.

지하층, 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

쉽게 설명하면 100m²의 대지의 용적률이 200%라고 한다면 바닥면접 200m²의 건물을 지을 수 있다는 뜻이다.

만약 이 건물의 바닥 면적이 40m²라면 건물의 바닥면적의 합이 200m²이기 때문에 총 5층까지 지을 수 있다는 말이다.

※ 건폐율과 용적률의 개념을 아는 건 재건축 아파트나 재개발 아파트 투자 혹은 직접 집을 지을 때 유용한 개념이기 때문에 반드시 알아 두는 것이 좋다.

면적 관련 용어

전용면적

실제로 입주자가 독점하여 사용하는 부분의 면적이라고 생각하면 된다. 방, 거실, 주방 그리고 화장실 등을 모두 포함한 넓이다.

전용면적은 실제 사용하는 면적이기 때문에 가장 중요하다고 볼 수 있는데, 상가나 오피스텔 같은 경우에는 전용률의 따라 실제 사용할 수 있는 면적이 정해지기 때문에 가격 비교를 할 때 전용면적을 기준으로 해야 한다.

예를 들면 분양면적이 85m², 전용면적이 50m²건물과 분양면적이  100m², 전용면적이 50m²건물이라면 전용면적을 기준으로 가격을 비교하는 것이 바람직하다.

공용면적

다른 사람들이 같이 이용할 수 있는 엘리베이터, 계단 등이 포함된 면적이다.

오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 떨어지는데 분양면적이 같더라도 전용률의 차이 때문에 오피스텔이 아파트보다 면적이 적다.

따라서 오피스텔이나 상가 구입 시에는 반드시 전용률과 전용면적도 함께 같이 살펴봐야 한다.

분양면적

전용면적 + 공용면적이다. 

일반적으로 분양 시 말하는 면적이 분양면적이다.

서비스면적

발코니에 해당하는 면적이다. 서비스면적은 전용면적, 공용면적, 분양면적 그 어디에도 포함되지 않는다.

건설사마다 서비스 면적이 다 다르기 때문에 서비스 면적에 따라 같은 평형대의 아파트라도 상대적으로 크거나 작게 느껴질 수 있다. 

안녕하세요 까마쿤입니다.

올해 미국에서 연준(연방준비위원회)에서 하반기에 금리 인하를 시사하였습니다.

금리 인하가 되면 우리나라와 미국에는 어떤 영향이 있는지 알아보겠습니다.

금리인하는 경제를 활성화시키는 효과!!

장점의 효과로는 가계 소비 및 기업 투자 촉진, 원화환율 상승으로 수출 증대 가능성 
단점의 효과로는 물가상승 압력 증대 가능성, 부동산가격 급등 가능성, 가계부채 증가 우려

기준금리란 우리나라의 중앙은행인 한국은행이 은행 등 금융회사와 예금이나 대출과 같은 자금거래를 할 때 기준이 되는 금리를 말한다. 기준금리는 7인의 위원으로 구성된 한국은행 금융통화위원회에서 현재 물가와 경제상황, 금융시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 매달 결정을 하고 있고 이렇게 결정된 기준금리는 다양한 경로를 통하여 우리 경제에 영향을 미치게 된다.

예를 들어 한국은행이 먼저 기준금리를 인하한 경우를 생각해보자. 이는 곧 은행들이 한국은행에서 돈을 기존보다 더 싸게 빌릴 수 있게 되었다는 것을 의미한다.

이전보다 낮은 금리로 돈을 빌려올 수 있게 된 은행들은 예금금리를 낮은 금리로 빌려온만큼 내리는 동시에 대출금리도 낮춤으로써 기업이나 가계는 더 싸게 돈을 빌릴 수 있게 된다. 이에 따라 기업이나 가계는 이자가 낮아진 예금을 줄이고 반면에 낮은 금리로 돈을 빌려 투자나 소비를 더 많이 하고자 할 생각을 갖게 될 것이다. 또한 싼 자금을 이용하여 부동산이나 주식 등에 투자하는 사람들이 늘어남에 따라 단기 및 중장기적으로 부동산의 가격이나 주가가 급격하게 상승할 가능성도 커지게 된다.

이와 함께 우리나라와 같이 자본이동이 자유로운 상황에서는 금리가 낮아지게 되면 국내외 투자자들이 더 높은 금리를 주는 국가를 찾아 이동하면서 자본이 해외로 유출된다. 이렇게 되면 자본유출이 많아질수록 외환수요가 증대되고 그 결과 외환과 우리나라 원화의 교환비율인 원화환율이 상승하게 된다.

환율이 상승하면 국제시장에서 우리나라 상품의 가격이 낮아져 우리 수출상품에 대한 수요가 증가하는 반면에 수입가격은 비싸져 수입상품에 대한 수요가 줄어듦에 따라 국제수지가 개선되는 효과가 유발된다.

수출증대의 효과는 우리나라 수출기업의 생산과 투자 증대는 물론 이들의 기업에서 근무하는 근로자의 임금도 상승시켜 소비심리도 자극하여 경제전반에 활력을 가져다 줄 것이다.

이처럼 기준금리 인하는 경제전반의 금리수준을 떨어뜨려 가계의 소비 및 기업의 투자를 촉진하고 자산가격의 상승을 유도하면서 또한 원화환율을 상승시켜 수출을 증대시키게 된다. 이는 곧 한국은행이 기준금리를 인하하면 경제를 활성화시키겠다는 효과가 있음을 의미한다. 따라서 경기가 부진하거나 경제를 더 활성화시켜야 할 필요가 있을 경우 한국은행은 기준금리의 인하를 검토하게 되는 것이다.

너무 긍정적인 이야기만 했지만 금리인하가 경제에 긍정적인 영향만을 주는 것은 아니다. 무엇보다 금리인하에 따른 경제활성화 효과로 소비와 투자가 늘어나면 물가상승 압력이 증가하게 된다. 만일 물가상승 정도가 지나쳐 흔히 들어본 인플레이션이 발생한다면 경제전반에 많은 어려움을 주게 된다. 돈의 흐름이 부동산 등 자산시장으로 몰리게 되면서 부동산가격의 급등을 유발할 수도 있다.

특히 금리인하로 인한 대출의 증가는 우리 사회의 가계부채 문제를 심화시킬 수 있다. 이미 가계가 너무 많은 부채를 가지고 있는 상황에서 대출이 더 늘어난다면 결국에는 가계파산으로 인한 원금 및 이자가 회수 불가능 상태가 되고 그로인해 은행부실과 같은 심각한 상황을 초래할 가능성이 커지게 된다.

금리인상은 경제활동을 위축시키는 효과!!

장점의 효과로는 수입품 가격 하락으로 수입 증가, 물가 안정
단점의 효과로는 가계소비 및 기업투자 위축, 원화가치 상승으로 수출 감소

이와는 반대로 금리인상에 대해서 알아보도록 할텐데 예를 들어 한국은행이 기준금리를 인상하는 경우를 생각해보자.

먼저 은행의 예금이나 대출금리가 상승함에 따라 기업이나 가계는 대출을 덜 받게 되고 저축을 더하고자 하는 생각을 갖게 된다. 은행도 높아진 이자부담으로 대출자들이 돈을 제대로 갚지 못할 것을 우려해 대출에 대해 심사할때 더 신중해지게 된다. 그 결과로 인해 기업의 투자와 가계의 소비가 줄어들고 경제활동은 둔화될 것이며 물가는 하락하게 된다.

또한 앞에서 살펴본 것처럼 기준금리 인상 또한 환율에 영향을 미치게 된다.

다른 나라의 금리가 그대로인 상태에서 우리나라 금리가 상승하면 국외 투자자들은 우리나라 은행에 예금하고자 하는 생각이 커진다. 이로 인해 해외 자본이 우리나라로 더 많이 유입되면서 원화가치가 상승하여 즉 환율이 하락하게 된다.

환율이 하락함으로 인해 수출품 가격을 상승시키고 수입품 가격을 하락시켜 우리나라의 수출이 감소하는 반면에 수입은 증가하는 결과를 가지고 올 것이다.

이처럼 금리인상은 물가를 안정시키는 장점이 있지만 그와 동시에 소비와 투자 등 총수요와 총수출을 감소시켜 경제활동을 전반적으로 위축시키는 효과가 있다. 따라서 한국은행은 경기가 지나치게 과열되고 부동산가격이 급등하여 경제불안이 우려되거나 물가 급등으로 인플레이션이 예상될 경우 등에는 기준금리를 인상하고자 할 것이다.

오늘 이렇게 금리 인상 됐을때와 인하 됐을때를 알아 보았다.

금리로 인해 누군가는 울고 누군가는 웃을텐데 우리 모두 웃는자가 되었으면 좋겠다.